Konutta üç müjdeli haber (2): Alternatif bir konut politikası nasıl olmalı?

 

Konutta üç müjdeli haber (2): Alternatif bir konut politikası nasıl olmalı?

Mustafa Durmuş

22 Mayıs 2022

Öncelikle, sanıldığı gibi, Türkiye’deki konut sorunu konut açığı olduğundan ya da konut arzının konut talebini karşılayamamasından kaynaklanan bir sorun değil. Sorun arz yetersizliğinden ziyade, üretilmiş konutları toplumun büyük bir çoğunluğunun satın alabilecek gelirlerinin ve birikimlerinin olmamasından, yani gelir eşitsizliğinden kaynaklanıyor.

Nitekim 2002-2020 yılları arasında ülke genelinde 12,5 milyon yeni konut üretildi. Aynı dönemde toplam hane sayısına yaklaşık 4 milyon yeni hane eklendi. Yani her yeni 1 hane için en az 3 yeni konut üretildi. Dışarıdan göçün arttığı 2010 yılı sonrasında ise yılda ortalama 280 bin yeni haneye karşılık 820 bin yeni konut üretildi. Özellikle büyük kentlerde, nicel olarak bir stok sorunu olduğu söylenemez. Öyle ki, sadece İstanbul’da 1 milyon 800 bin konut boş durumda. (1)

Özetle, ülkede çok sayıda, hatta boş durumda konut var ama insanlarımızın bu konutları satın alabilecek gelirleri ya da birikimleri yok. Küçük bir azınlığın ise birden fazla, hatta bazılarının onlarca, yüzlerce konutu var. Bunun nedeni de ülkedeki son derece adaletsiz gelir dağılımı ve sürekli artan konut fiyatları.

Türkiye konut fiyatlarındaki artışta Avrupa birincisi

2020 yılına ait bir veriye göre, AB genelinde ev sahibi olma oranı yüzde 70 iken, Türkiye’de bu oran yüzde 58. Bu açıdan Türkiye 30 Avrupa ülkesi ile kıyaslandığında en az ev sahibi (en fazla kiracı) oranına sahip dördüncü ülke. Hırvatistan, Slovakya, Macaristan ve Romanya gibi ülkelerde ev sahipliği oranı yüzde 90’ın üzerinde. (2) Bu da bir dönem bu ülkelerde hayata geçirilmiş olan sosyalist uygulamaların sağladığı faydalardan biri olsa gerek.

Bir IMF çalışmasından alınan aşağıdaki grafiğe göre, salgın yılı olan 2020’de Türkiye, dünyada konut fiyatlarının reel olarak (yüzde 14 civarında) en fazla arttığı ülke oldu. (3)

Covid-19 salgını sonrasında konut fiyatları daha da arttı

Öyle ki BIS’in bir çalışmasına göre, 2021 yılının üçüncü çeyreğinde nominal konut fiyatı endeksi en yüksek olan ülke 424.1 puan ile Türkiye oldu (bu haliyle toplam 58 ülke endekslerinin 2-3 katı civarında). (4)

Yüksek enflasyon ve Ukrayna savaşının tetiklediği fırsatçılık ise son aylardaki konut fiyat artışlarının nedenleri oldu. Öyle ki Betam’ın bir araştırmasına göre 2022 yılının Mart ayında, bir önceki yıla göre ülke genelinde ucuz konutların fiyatı yıllık yüzde 107,6 ve lüks konutların fiyatı yüzde 130,8 arttı. Büyükşehirlerdeki ortalama ise yıllık yüzde 134,3 oldu. Bazı kentlerde bu artış çok daha yüksek, örneğin Mersin’de yüzde 172,7; İstanbul’da 159,3 ve Diyarbakır’da yüzde 140,0 oldu. Kiralık konut fiyatlarındaki yıllık fiyat artışı da Türkiye ortalaması olarak yüzde 123,5 olarak gerçekleşti. Kiralar yüzde 166,6 ile en fazla Antalya’da arttı. (5) Bunda başta Ruslar ve Almanlar olmak üzere yabancı nüfusundaki son yıllardaki patlama etkili oldu.

Konut fiyatlarını ve kiralarını artıran iki faktör

Konut fiyatlarını artıran iki faktörse; inşaat maliyetlerindeki çok hızlı artışlar ve konutun spekülatif bir kazanç alanı olarak değerlendirilerek ona yönelik talebin artması, bu alanda finansal köpük oluşması.

Her ikisinin gerisinde de siyasal iktidarın yanlış faiz politikası ile tetiklediği son döviz krizi var çünkü bu krizle birlikte döviz kuru çok yükseldi bu da inşaat malzeme fiyatlarını artırdı.

Örneğin, konut amaçlı inşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 8,7; bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 96,0 arttı. Ancak burada önemli bir ayrıtı var. O da işçilik maliyetlerindeki artışın malzemedekinin çok gerisinde kalması. Öyle ki bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 11,1; işçilik endeksi yüzde 0,1 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 122,0; işçilik endeksi ise sadece yüzde 42,0 arttı. (6)

Görüldüğü gibi konut fiyatlarının artmasında işçilik maliyetlerindeki artışın rolü çok az. Asıl artışı kur artışına bağlı olarak malzeme maliyetlerindeki hızlı yükseliş sağladı.  

Diğer yandan söz konusu konutları inşa eden işçilerin, yaptıkları bu konutların sahibi olabilmelerinin olasılığı artık neredeyse sıfır. Konut fiyatlarında oluşan köpük ise ülkede her şeyin metalaştırılması ve finansallaşmaya kurban edilmesinin bir sonucu ve önümüzdeki yıllarda ortaya çıkabilecek olan yeni finansal krizlerin habercisi.

Ancak konut fiyatlarındaki bu artışa rağmen konut satışları hız kesmeden devam ediyor. Öyle ki bu yılın Nisan ayında geçen yılın aynı ayına göre konut satışları yüzde 38,8 artış göstererek 133.058 oldu. (7)

Kiracılar artık ev sahipleri için de çalışıyorlar!

Konut fiyatlarındaki artışın ilk ve doğrudan etkisi konut kiralarında hızlı artışlara yol açması biçiminde oluyor. Nitekim Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu’na göre, sadece son 6 ayda Türkiye genelinde gayrimenkul kiralarında en az yüzde 100 artış oldu. (8)

Böyle olunca da emekçiler öyle bir duruma geldiler ki sadece patronları için değil, konut kiralarının aşırı bir biçimde yükseldiği kentlerde ev sahipleri için de çalışmaya başladılar. Birçok emekçi her ayın az üçte birinde ev kirasını ödeyebilmek için işe gidiyor artık. Ya da evden birden fazla asgari ücretle çalışan varsa bunlardan birinin maşının yaklaşık üçte ikisi kira için harcanıyor. 

Bu bağlamda G. Monbiot’un belirttiği gibi, yüksek kiralar, sanki ev sahiplerinin kiracılardan tahsil ettiği özel bir vergiye dönüşmeye başladı. Ancak bu vergi normal vergilerden farklı zira normal vergiyi ödeyemediğinizde devlet sizi evinizden atmıyor ama kirayı ödeyemediğinizde ev sahibi sizi kapının önüne koyabiliyor. (9)

Yüksek enflasyon, negatif reel faiz ve iyice kötüleşen gelir dağılımı

Konut fiyatları bu hızla artarken, konut satışlarının da artmasının nedenleri; tasarruf sahiplerinin yüksek enflasyon, buna karşılık negatif faiz getirisi karşısında nakitlerini konut alımlarına yöneltmeleri ve kuşkusuz ülkedeki son yıllarda çok hızlı bir şekilde kötüleşmiş olan gelir dağılımı.

Öyle ki TÜİK’in resmi verilerine göre işçilerin ücret biçiminde milli gelirden aldıkları pay Covid-19 salgınının öncesinde (2019’un son çeyreği) yüzde 32,0 iken, 2021 yılının son çeyreğinde bu pay yüzde 25,8’e geriledi. Buna karşılık sermayenin kâr biçiminde aldığı pay ise aynı süreçte yüzde 51,5’ten yüzde 57,8’e çıktı. (10)

BDDK verileri ise, işçilerin emeğinin sömürüsünde elde edilen artı değerden ve faiz, komisyon gibi diğer finansal gelirlerden oluşan kârın bir kısmının adresini gösteriyor: 2021 yılının ilk çeyreğinde 16,4 milyar TL net kâr elde eden bankalar, 2022 yılının aynı çeyreğinde yüzde 285’lik bir artışla bu kârlarını 63,2 milyar TL’ye yükselttiler. (11)

Konut, barınma hakkının temel aracıdır

Oysa konut, tıpkı ulaştırma ve enerji gibi, ekonomik ve sosyal yaşamın ve kuşkusuz barınmanın en temel araçlarından biri. Bu nedenle de metalaştırılmaması, piyasalarda alım satıma konu edilmemesi, edilecekse de bunun emekçiler lehine kamuca çok iyi düzenlenmesi gerekiyor.

Oysa kapitalizmin doğasında böyle düzenlemeler yok. Zira kapitalizm önüne gelen her şeyi (tıpkı eğitim ve sağlıkta olduğu gibi) metalaştıran bir sistem. Bu sistemde sermaye sahipleri bunu daha fazla kâr elde etme güdüsüyle yapıyor, devlet de buna aracılık yapıyor. Bunun en somut biçimi yaygın olarak yapılarak halkımızı yoksullaştıran özelleştirmeler.

Bu yüzden sorunu çözmeye “konutun bir ticari mal (meta) olarak değil, barınma hakkının temel bir aracı” olarak kabul edilmesiyle başlamak gerekiyor. Bir başka deyimle barınma hakkı eğer bir insanlık hakkı ise, konut da gelir ya da parası olanların sahip olabildiği bir ayrıcalık değil, tüm insanların sahip olabildiği bir yaşam aracı olarak kabul edilmelidir.

Bunun somut ifadesi konut üretimi ve dağıtımının bugün olduğu gibi piyasalara bırakılmaması, bunun kamu tarafından üstlenilmesi ve konutların insanlara mümkünse ücretsiz, bu mümkün değilse karşılanabilir en düşük maliyetlerle ve koşullarla sunulmasıdır.

Biyo-politika

Oysa ülkeyi yönetenler bizlere ya enflasyon düştüğünde konut arz ve talebinin dengeleneceğini ve konut fiyatlarının düşeceğini, bu yüzden de sabretmemiz gerektiğini söylüyorlar. Ya da aylık faizini dahi ödemeye gücümüzün yetmeyeceğini bilmelerine rağmen, bankaların verdikleri konut kredisine bizleri mahkûm edecek yollar öneriyorlar.

Böylece hayatları boyunca kredi borcunu ödemek zorunda olan, bu şekilde teslim alınmış apolitik kitlelere dönüşmemizi istiyorlar. Veya bizlere, bu sorunun ancak birkaç ailenin bir arada yaşamasıyla çözülebileceğini anlatmaya çalışıyorlar. Bunların hepsi aslında devletin insanları kontrol etmeye yarayan “biyo-politika” araçları olarak görülmeli.

Oysa konut kredisine dayalı konut edinme yolu güvenli bir yol değil. Örneğin ABD’de konut sektöründe patlak veren 2008 finansal krizi sonrasında milyonlarca Amerikalı,  işsiz kalınca aldıkları konut kredilerinin faizlerini ödeyemedikleri için, konutlarını kaybetti. (12) Türkiye’de de son yıllarda aldıkları konut kredilerini geri ödeyemeyen insanların konutları ise konut kredisine ipotek koymuş olan bankaların ya da onların da satmasıyla başkalarının eline geçti.  

Emeği,  doğayı, kadın ve çocukları ve engellileri gözeten bir sosyal konut politikası gerekiyor

Egemenlerin mevcut konut politikasına karşı alternatif bir konut politikası geliştirmek ve barınmanın insanlık hakkı olduğu gerekçesinden yola çıkarak bu hakkın kullanımında adaleti sağlamak durumundayız.

Bu da konut alanının, bir sektör olarak kârını önceleyen büyük sermayenin kontrolüne bırakılmasından vazgeçilmesini ve bunun yerine toplumsal-kamusal bir demokratik kontrolün konulmasını gerekli kılıyor.

Başka bir deyişle piyasalar, konutu milyonlarca insan için erişilemez hale getiriyorsa, bunun karşısında ayakları yere basan kamusal bir seçeneğimiz olmalıdır.

Bu seçenek kamunun ‘sosyal konut’ üretmesi ve konutu olmayanlara bu konutları tercihan ücretsiz bir biçimde ya da çok düşük kira bedeli gibi kira bedelleriyle süresiz tahsis etmesi ve bu konutların iyileştirilme, bakım gibi işlerini de üstlenmesidir.

Sosyal konut sunumu yerelleşmeli

Bunun da en doğru biçimi bu tahsisisin merkezi yönetimden ziyade, yeni kamusal finansman kaynaklarıyla güçlendirilmiş yerel yönetimlerce karşılanmasıdır.

Buradaki yerel yönetimlerden kasıt sadece belediyeler değildir. Bunlara ek olarak kooperatifler, kolektifler ya da komünler biçimde örgütlenmiş yerel topluluklar bu işlevi yerine getirmelidir.  Böylece barınma ihtiyacının belirlenmesi, bunu karşılamaya dönük konutların tahsisi demokratik bir biçimde yapılabilir, denetlenebilir ve barınma hakkı gerçek anlamda yerine getirilebilir.

Hem etkin-verimli bir kaynak tahsisi, hem de yaratılan çıktının adaletli bölüşümü için bugün küresel ve merkezi olanın karşısında yerel ve merkezi olmayan çözümleri koymamız gerekiyor. Bu ülkemizdeki örneğin can çekişmekte olan tarımı kurtarmanın olduğu kadar, barınma sorununu da ortadan kaldırmanın en doğru yoludur.

Bu tür uygulamaların hem geçen yüzyılda, hem de yüzyılımızda başarılı örnekleri mevcut. Örneğin geçen yüzyılda Birleşik Krallık’ta, özellikle de düşük gelirli emekçi ailelerinin barınma sorunu, belediyelere ait konutların çok düşük kiralar karşılığında süresiz olarak emekçilere ve evsizlere tahsis edilmesiyle büyük ölçüde giderilmiştir.

“Önce Barınma” ve “Herkes İçin Konut”

Keza günümüzde, hem başarılı bir eğitim, hem de başarılı bir ‘Temel Yurttaşlık Geliri’ pilot uygulaması ile gündemde gelen Finlandiya, 2027 yılına kadar tüm evsizliği ortadan kaldırmayı hedefleyen bir "sosyal konut" programına öncülük ediyor.

Öyle ki barınma hakkının anayasal bir hak olarak kabul edildiği bu ülkedeki tüm konutların yüzde 16’sı, belediyelerce evi olmayanların kullanımına sunulmuş durumda. “Housing first/Önce barınma ”mottosu ve “Herkes için Konut” Eylem Planı çerçevesinde, evsiz insanlar hiçbir ön koşula bakılmaksızın boş dairelere yerleştiriliyorlar. Bu plan “herkes için güvenli, erişilebilir, sürdürülebilir ve kalıcı olarak karşılanabilir konutları garanti etmek, gerçek bir kamu seçeneği yaratmak ve barınmayı her yurttaş için temel bir insan hakkı olarak onaylamak” amacını taşıyor. (13)

Daha da önemlisi, bu konut politikası, ülkenin kalkınma planları ve buna uygun olarak hazırlanan programlarında önemli bir yer tutuyor. Öyle ki, 2021–2028 dönemini kapsayan kalkınma programının temel amaçlarından biri “konut politikasında uzun vadeli bir perspektifi geliştirmek” olarak belirlenmiş.

Hem gençler hem de yaşlılar için konut

Bu program altında faaliyet gösteren bir kamu kurumu olan Finlandiya Konut Finansmanı ve Geliştirme Merkezi (ARA), esas olarak da konut talebinin en fazla olduğu bölgelerde, daha fazla insanın makul fiyatlarla konut edinebilmeleri için devlet destekli konut üretimi yapıyor. Merkez 2030 yılına kadar 1 milyon yeni konut inşa ederek, bir yandan gençlerin ilk konutlarını satın almalarını kolaylaştırıcı, diğer yandan da yaşlı nüfusun kendi konutlarında yaşayabilmelerini mümkün kılacak büyük çaplı hibeler sunuyor. (14)

Barınma hakkına böyle bir yaklaşımla hayata geçirilecek olan sosyal konut politikası ile “eşitsizliklerin azaltılabileceği gibi, hem konut sakinleri, hem de doğal çevre açısından en adil ve çevreci sosyal konut alanlarının yaratılabileceği, iklim kriziyle mücadele etmek için gerekli olan düşük karbonlu inşaat ve konutların üretilebileceği” ileri sürülüyor. (15)

Doğa ile uyumlu sosyal konutlar

Çevreci bir perspektiften sosyal konut politikasının temel ilkesi “herkesin, refahının artırıldığı bir yerde ve doğal çevrede yaşama hakkının olduğudur”. Sera gazı emisyonlarının üçte birinin inşaat ve binalardan kaynaklandığı dikkate alındığında, konut politikası geliştirirken, aynı zamanda konutun iklim değişikliği ve diğer ekolojik etkilerine de odaklanmak gerekir. Örneğin iyi bir kent planlaması altında, konutların fosil yakıta dayalı enerji kaynaklarından uzaklaşma ve binaların uzun ömürlü hizmet vermeye göre tasarlanmış olması başta karbon emisyonları olmak üzere, yapılaşmanın olumsuz etkilerini asgariye indirir. (16)

Sosyal konut politikası ayrıca toplumdaki gelir eşitsizliğini azaltmak,  engellilerin sorunlarını ortadan kaldırmak, toplumsal cinsiyet eşitliğini geliştirmek, geçim ve yaşam zorluklarından kaynaklanan iç göçleri durdurmak ve 2008’deki gibi finansal krizleri önleyebilmek için de iyi bir araçtır.

Yapay kıtlıklar ortadan kaldırılmalı

Son olarak, bir yanda boş milyonlarca konut bulunurken, milyonlarca insanın evsiz olması ya da milyonlarca insanın konut edinebilmek için çok ağır bedeller ödemek durumunda kalmaları da kabul edilebilecek bir durum değil.

Bu durum aslında, bir yüzünde bolluk, diğer yüzünde kıtlık olan bir düzenin; keskin sınıfsal bir ayrışmanın ve emek sömürüsünün yarattığı zengin-yoksul farklılaşmasının, kısaca kapitalist sistemin kaçınılmaz bir sonucu. Ancak buradaki kıtlık ya da yokluk doğal değil, yapay bir şey. Yani sistemin egemenlerince yapay olarak yaratılmış bir olgu.

Sorun herkesi konut sahibi yapabilmek için yeterli kaynağın bulunmaması değil, bazılarının bu kaynaklara haksız bir biçimde el koyarak diğerlerinin barınma ve sağlıklı bir yaşam sürme hakkını ortadan kaldırmasıdır. Böylece, konutun barınma hakkının bir aracı olarak, yani bir insanlık hakkı olarak kabul edildiği bir düzeni kurduğumuzda hem konut sorununu ortadan kaldırabiliriz, hem de iklim yıkımını durdurma konusunda önemli bir adım atmış oluruz.

Sonuç olarak

Bu bağlamda, demokratik ve halktan yana bir iktidarın işbaşına gelmesi durumunda, bu iktidar bir yandan emek ve doğadan yana uzun vadeli bir konut politikası tasarlarken, bir yandan da aşağıdaki önlemleri hemen almak durumundadır:

•İnsanların barınma hakkını, servet zengini olmanın ve finansallaşmanın bir aracı haline getiren ve konut edinmeyi, siyasal iktidarların, müteahhitlerin ve bankaların insafına bırakan kredilendirme politikalara son vermelidir.

 •Kiralardaki hızlı artışları göz önüne alarak, işçi-memur ücretlerini enflasyonun üzerinde bir düzeye çıkartmalı, yani yaşanılabilir bir ücret sistemi oluşturmalı ve acilen bir “kira kontrol yasası” çıkartarak özelikle de büyük şehirlerdeki kiralara üst sınır getirmelidir.

• Bireylerin ve şirketlerin sahip olabilecekleri konut sayısına üst sınır getirmeli ya da belli sayının üzerindeki konut edinimini yüzde 100 vergilemeyle caydırmalıdır. Bu anlamda, mutlaka bir sermaye kazançları ya da rant vergisi hayata geçirmelidir. Keza mevcut vergi kanunlarında gerekli değişiklikleri yaparak, konut alım satımında (konutu elde tutma süreleri anlamında) vergiden kaçınmayı kolaylaştıran vergi teşviki uygulamalarına son vermelidir.

• Sosyal-ekolojik konut yapımı ve sunumunu piyasa dışına çıkartarak bütünüyle kamuya bırakmalı ve yeni sosyal konutlar üretmelidir. Bu üretim ve dağıtımda TOKİ gibi doğrudan merkezi devlet yapılanması değil, yerelden karar alabilen yani mali ve idari özerkliğe sahip belediyeler, kooperatifler, komünler ve kâr amacı gütmeyen diğer toplulukların oluşturacakları özerk kurumsal yapılar söz ve yetki sahibi olmalıdır. Bunların hayata geçireceği sosyal konut projeleri ise emekten yana yeniden bölüştürücü vergi politikalarını esas alan kamu finansmanı ile sağlanmalıdır.

Emek, demokrasi ve barış güçleri olarak önümüzdeki acil görevlerden biri, uzun vadede emek ve doğadan yana bir barınma ve konut stratejisini benimsemiş,  bugünden de yukarıda sayılan acil önlemleri hayata geçirebilecek kararlılığa sahip, demokratik bir halk iktidarını kurmaktır.

Dip notlar:

(1)    https://www.birgun.net/haber/binlerce-ev-bosken-konut-sorunu-var (26 Mart 2022).

(2)    https://tr.euronews.com/ab-de-en-fazla-kirac-almanya-da-turkiye-ve-avrupa-da-kirac-ve-ev-sahibi-oran-kac (18 Ocak 2022).

(3)    https://www.imf.org/external/research/housing/images/housepricesaroundtheworld (16 Mayıs 2022).

(4)    BIS, Nominal residential property prices, http://stats.bis.org/statx (26 January 2022).

(5)    Sahibinden.com, Betam, “sahibinden Satılık Konut Piyasası Görünümü Konut talebinde ve fiyatlarda artış”, Nisan 2022, s.1-3; Betam, Kiralık Konut Piyasası Görünümü- Kiralık konut talebi ve kira fiyatları artıyor, Nisan 2022, s. 4.

(6)    TÜİK, İnşaat Maliyet Endeksi, Mart 2022 (11 Mayıs 2022).

(7)    TÜİK, Konut Satış İstatistikleri Nisan 2022 (17 Mayıs 2022).

(8)    “Kira ve ev fiyatları neden artıyor?”, https://www.bbc.com/turkce/haberler-turkiye (21 Nisan 2022).

(9)    George Monbiot, “Private Taxation”, https://www.monbiot.com (19 July 2019).

(10)                 TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hâsıla, IV. Çeyrek: Ekim-Aralık 2021 (28 Şubat 2022).

(11)                 https://www.dunya.com/kose-yazisi/bankaciligin-ilk-ceyrek-karnesi-oldukca-iyi (1 Mayıs 2022).

(12)                 Mustafa Durmuş, Kapitalizmin Krizi-Küresel krizin eleştirel bir çözümlemesi, Dördüncü Baskı, Gazi Kitabevi, 2013, s. 149.

(13)                 https://portside.org/how-make-housing-human-right-reality (4 April 2022).

(14)                 Good and affordable housing for everybody, https://www.helsinkitimes.fi/finland/finland-news/domestic/20634-good-and-affordable-housing-for-everybody (17 December 2021).

(15)                 Agm.

(16)                 Agm.